האם יש חשש רבית בקנין דירה על הנייר.

לכבוד הרה''ג נחום רוזנטל שליט''א

כתב כת''ר:

אשאל קמי כת"ר, איך הדין בדירה שקונים על הנייר אם יש לחוש שאין כאן יצא השער, ואין כאן יש לו שהרי אין הדירה בנויה, ואם אח"כ מתייקרת הדירה הרי יש כאן איסור פסיקה, ואין שייך כ"כ יצא השער בדבר שמשתנה כל הזמן, ומדד תשומת הבניה משתנה כל העת, ואף שבשוק הוא נקבע כל פרק זמן קצוב, מ"מ לאמיתו של דבר שכר הפועלים וחומרי הבניה משתנה כל הזמן, באופן שאין הקבלנים הפוסקים על המחיר יודעים שהמחיר היום לבנות יהיה כן גם יום מחר.

[וגם אם נימא שענינו של יצא השער הכוונה מצד אפשרות ההשגה של הדבר, וא"כ היה מקום לומר שאף שהשער משתנה כל הזמן הרי מ"מ חומרי הבניה והפועלים לעולם מצויים, ולא אסרו אלא בלא יצא השער שאין המוכרים מוכרים עתה כי ממתינים שיתייקר וימכרו ביוקר, שאז אם מוכר מעתה הרי הו"ל כהוזלה ואסור, מ"מ זה אינו, שפשוט שאין להתיר רק במקום שאפשר להשיג את מה שמצוי בדמים שנותן לו, דאם לא כן הרי זה הוזלה שאסורה ביצא השער, ומה גם שנראה בש"ך (יו"ד קסג) ממה שהקשה על הפרישה שנסתפק אם מותרת הוזלה מהשער ביצא השער, שמשנה ערוכה היא דאין פוסקים על הפירות עד שיצא השער, שהא דבעינן יצא השער לאו היינו רק משום שיהיה הדבר מצוי וניתן להשגה דממילא ברשותיה אייקר, אלא שכל פסיקה בלא יצא השער נחשבת כהוזלה כמ"ש הש"ך בסי' קעה, ומשום שעצם זה שנכנס לספק שכר והפסד בדבר שאין אחרים מוכרים אותו יש בו לתא של הוזלה, ולכן ביצא השער לא חשיב הוזלה שהרי כן מחירו בשוק, ולכן סובר הש"ך שגם ביצא השער אין להתיר להוזיל פחות מהשער שבשוק.]

וראיתי שדנו בזה ת"ח, זה אומר בכה, וזה אומר בכה, ודנו להתיר מצד שאין שומתו ידועה, ואכתי צ"ע במעלהו הרבה שאסרינן גם באין שומתו ידועה. ומצ"ב קישור https://forum.otzar.org/viewtopic.php?t=33083

אך לע"ד נראה בזה דבר פשוט, דהנה בקרקע דנו הראשונים להקל בפסיקה בהוזלה, משום שאין אונאה לקרקע, והעתיקם הב"י והש"ך יו"ד סי' קעג. וא"כ הכא שמשלם על דירה הרי זה תלוש ולבסוף חיברו שנידון כקרקע, שהרי האומדנא היא שאין האנשים משלמים על קרקע וגם קבלן שיפוצים שיבנה את הדירה, אלא משלמים על דירה שלא באה לעולם, ובתורת חפץ נקנה, וא"כ תבנא לדינא ששייכא כאן הסברא שאין אונאה לקרקע.

גם יש לדון בזה שגם אם נדון שמשלם על הקרקע חלק וחלק על השיפוצים, עדיין יש לדון לזה דין קרקע, שכל קבלן בקרקע יש לדון בו דין אין אונאה לקרקע, והדברים ארוכים (עי' פת"ש חו"מ רכז.)

ומה שלא העתיקו הפוסקים קולא זו בקרקע לגבי פסיקה, הוא פשוט דבזמנם שהיה הנידון על קרקע הרי לא גרע מיש לו, שבוודאי מותר, ורק בזה"ז נתחדשה מציאות של בנייה על הנייר, והוי. אך יש לדון שבפסיקה בניד"ד הדבר ניכר טפי מפסיקה בהוזלה, שהרי אחר זמן כשעלו מחירי הדירות, הרי המחיר ניכר ביחס למחיר בשוק, שמשלם יותר בזול ממחיר הדירה כעת, אילו היה בא לקנותם היום, וניכר הדבר שההוזלה היא בגלל המעות, וצ"ע בזה.

אך נראה שזה אינו, ושפיר יש להתיר בזה, ומשום שאחר שחל מי שפרע כל היכא שהדבר מצוי בשוק, וחשיב בא לעולם, וכמ"ש המ"מ שלכן הותר לפסוק על שער שבשוק דאיכא מי שפרע וביאר הכס"מ דחשיב בא לעולם מהאי טעמא דיכול להשיג, א"כ חשיב שנגמרה העיסקה משעה ראשונה, ומה שמשלם בזול אח"כ היינו כי עומד בעיסקה שכבר נשלמה מעיקרא למי שפרע, וכל מה שלא מהני מה שמצוי בשוק בצורה יקרה בסתם פסיקה כשלא יצא השער, היינו דווקא במקום שנאסרה הוזלה, שאז אם מצוי בשוק ביוקר אין להתיר, משום שחשיב כמוזיל גביה, אבל בקרקע שהותרה הוזלה, א"כ כל פסיקה בני"ד חשיב כמוזיל גביה מעיקרא, ושוב נשלם המקח. ע''כ דברי כת''ר.

א) בתחילה י''ל שבקניית דירה על הנייר המנהג הוא שלא לשלם כל המחיר מיד, אלא רק לאט לאט בשלבים שונים עד שהקונה משלם כל המחיר כשנגמר הבנין והוא יכול להיכנס בדירה.

ולכן מצינו לגבי דרך הקנין:

''על פי החוק, הקבלן יכול לקבל על חשבון ערך הנכס רק עד 7% ממחירו. אחוז זה מצוי בתיקון לחוק ומבטא את הבטחת כספו של הרוכש. נאמר לכם שעליכם לשלם יותר? הובטחה לכם הנחה כנגד העברת אחוז גדול יותר? מומלץ להימנע מהתקדמות בעסקה מול אותו קבלן. משהנקודה הובהרה וברור כי התשלום הראשון שלכם יעמוד על 7%, אפשר להתקדם ללוח התשלומים המלא:

תשלום 1 – כאמור, עומד על 7% ממחיר העסקה ואותו יש לשלם בתוך 7 ימים לחשבון נאמנות סגור שהקים הקבלן לצורך הפרויקט. חשוב לוודא טרם העברת התשלום את קיומו של כתב הוראות מתאים לנאמן ולבדוק כראוי את התנאים שבו.

תשלום 2 – העברת תשלום של 13% בתוך 21 ימים מקבלת פנקס השוברים לתשלום שנמסר לרוכש. בשלב זה יחולו גם כל התשלומים הנוספים לפי התקדמות הבנייה, כאשר את כולם יש לבצע ע”י פנקס השוברים, למשל: תשלום 25% בגמר עבודות שלד, אינסטלציה וחשמל, 6% עם סיום חיפוי החוץ, 13% בגמר החיפוי הפנימי (מדרגות, מעקות, חלונות) וכן הלאה.

תשלום 3 – העברת תשלום של 5% או 10% בתוך 14 ימים מיום קבלת הדירה – כמובן שכעת מדובר בדירה בנויה, בטוחה למגורים ומתאימה למגורים... ע''כ דרך הקנין.

ולכן  נראה שאין נד''ד דומה למ''ש מרן ס''קעה א, ''אין פוסקין על הפירות על שער של עיירות מפני שאינו קבוע אבל פוסקין על שער שבמדינה שהוא קבוע, ומשיצא השער של מדינה מותר להקדים מעות לחבירו ולפסוק עמו שיתן לו אותם פירות כל השנה כשיעור מעותיו כפי אותו השער אפי' אם יתייקרו ואפילו אם אין למוכר פירות.''

וזה כמ''ש במשנה ב''מ עב: ''אין פוסקין על הפירות עד שיצא השער.'' ופירש הנ''י שם, ''אין נותנין מעות לישראל חבירו ע"מ ליתן לו בהם פירות לסך כך. לזמן פלוני. דכיון שלא יצא השער בכמה נמכרים. שמא יתיקרו כשיצא שער שלהם. נמצא שהיה משתכר זה בהמתנת מעותיו. שיתן לו פירות. כפי מה שפסקו בזול.''

ופירש החכמת אדם ס''קמא א, ''אין פוסקין על הפירות עד שיצא השער, פירש הרוצה להקדים מעות לחבירו על חיטין או שאר פירות או סחורות כדי שיתן לו אותו הסחורה במקח זה כל השנה כשיעור מעותיו שנותן לו עכשיו ואיזיל גבי' בשביל הקדמת המעות ומקבל עליו שאם יתיקר יתן לו בזול כמו שהן עכשיו, אסור לעשות כן דהוי עכ"פ ריבית דרבנן, אבל משיצא השער אפי' אינו שער קבוע כשער מדינה הנמשך זמן רב אלא כשער של עיירות שמשתנה באיזה ימים כיון שזה נותן לו מעות א"כ יכול לומר לו שקיל טיבותך ושדי אחיזרי מאי אהנית לי שהרי כיון שיצא השער יכול לקנות בעד מעותיו כפי השער של עכשיו שיספיק לו כל השנה, ולכן אפי' אם אין למוכר אותו סחורה בביתו הוי כאלו קנה הוא בשוק בכל הדמים והקנה אותם ללוקח וזכה בהן הלוקח וכשנתיקרו אח"כ ברשות הלוקח נתיקר (קע"ה).'' ע''ש. (ועיין בט''ז שם ס''ק א, וש''ך שם ס''ק א, ש''ע הרב הל' רבית אות כה.)

הרי כל דין זה מיירי באופן שהלוקח משלם עכשיו ואז הוא יקבל הסחורה לעתיד כגון אחר ששה חדשים וכדומה, ולכן הכסף שהקונה נותן למוכר עכשיו נראה כהלוואה ביד המוכר עד ששה חדשים. ולכן שפיר י''ל שזה נראה כרבית במה שהקונה מקבל הנאה במחיר בזול עכשיו מהמחיר אחר ששה חדשים שהוא יותר יקר. ולכן זה נראה כקבלת שכר משום ההלוואה.  

אלא שאני בנד''ד, שהרי בכל שלב שהקונה משלם קצת כסף למוכר, דהיינו הקבלן, הוא בשביל מלאכה שכבר נעשית בבניין הבית באותו שעה שהקונה משלם את הכסף. ולכן הקונה משלם ''תשלום 25% בגמר עבודות שלד, אינסטלציה וחשמל, 6% עם סיום חיפוי החוץ, 13% בגמר החיפוי הפנימי.'' הרי כל תשלומים אלו הם אינם משום הנאה לעתיד, אלא הקונה משלם בעד מלאכה שכבר נעשית, וזה דומה למי שמשלם אומן בשביל איזו מלאכה שהאומן כבר עשה בשבילו. ולכן בנד''ד בכל שלב הקונה משלם בעד החשמל שבדירה, והחיפוי הפנימי וכו'. ולכן אין כאן מה שנראה כהלוואה כלל, שזה דומה לכל מקח וממכר ולכל תשלום שכרו של פועל, וזה בכלל מ''ש הב''י ס''קעה ''וכיון שאינו דרך הלואה אלא דרך מקח, שאינו רבית של תורה לא אחמור ביה רבנן.'' ולכן אין כאן בנד''ד מה שנראה כהלוואה כדי לחוש למיחזי כרבית. ולפי זה אין נד''ד דומה לדין פוסקין על הפירות.

ב) ועוד י''ל, והוא לפי מ''ש המהרש''ם במשפט שלום ס''רט ס''ק כה, והוא הביא מ''ש הפנים המאירות לגבי דין פוסקין על הפירות, והמהרש''ם הכניס הוספה אחת בסוגריים, וז''ל ''ומצאתי בשו''ת פנים מאירות ח''ב ס''ח... אם לא נתן לו מקודם שום מעות רק קנה ממנו בקנין אחר (לפענ''ד גם אם נתן מעט מעות שניכר לעין כי לא בשביל הסך הקטן שנתן לו הוזל המקח, רק קיבל המעות לשם קנין כמנהג הסוחרים, רק עיקר המקח נעשה בכדי שיהיה מוכן לו סוחר לקבל בעת שיהיה לו הסחורה, אזי ג''כ הדין כן כנלפע''ד) אז עדיף טפי דלא הוזל לו בשביל הקדמות מעות וכיון שיצא השער דהוי כדבר שברשותו שפיר מחויבים שניהם לקיים המקח כפי הפסיקה שביניהם, דהא ליכא בזה איסור רבית כלל.'' ועיין עוד בברית יהודה כד:ב. ע''ש.  

ונראה ממ''ש הפנ''מ שיצא השער, זה רק לגבי דין מקח וממכר שאם לא יצא השער אז הלוקח יכול לומר כמ''ש הפנ''מ לעיל שם, ''כיון שפסק עד שלא יצא השער כלל יוכל לוקח לחזור בו אף שנתייקר תיכף אחר שפסק עמו דיוכל הלוקח לומר לא אדעתא דהכי נחיתנא לכוף אותי לשלם כשער היוקר, ואם תתן לי במקח שקניתי מה טוב ואי לא המקח בטל'', אבל לגבי רבית אין זה מעלה או מוריד, שכיון שאין נתינת הכסף כלל אלא רק מעשה קנין בעלמא כגון קנין סודר וכו' ממילא שאין כאן מה שנראה כהלוואה, ולכן ליכא חשש רבית. וכן נראה כוונת הפנ''מ שכתב ''לקיים המקח'', דהיינו רק לגבי קיום המקח הוא כתב ''כיון שיצא השער'', ולא לגבי דין רבית כיון שהקונה לא נתן שום כסף, ולכן ממילא שאין כאן מה שנראה כהלוואה.

ולכן לפי מ''ש המהרש''ם בסוגריים שאם נתן קצת כסף בתחילה, דהיינו שהמוכר ''קיבל המעות לשם קנין כמנהג הסוחרים'', וזה ''ניכר לעין'' לכל העולם, אז אף כל העולם יודעים שאין זה הלוואה, אלא רק דרך קנין, ולכן בזה ליכא חשש רבית. וזה בכלל מ''ש הב''י הנ''ל, ''וכיון שאינו דרך הלואה אלא דרך מקח, שאינו רבית של תורה לא אחמור ביה רבנן.'' וכן הוא בנד''ד שמה שהקונה משלם בתחילה בשלב הראשון הנ''ל, זה רק דרך קנין בעלמא, שבזה הוא מראה לכל שהוא רוצה לקנות דירה זו, וגם ע''י זה מובטח לו שלא יקדימו אחר לקנות את הדירה.  

ג) וגם י''ל כמ''ש כת''ר שכיון שאין אונאה במכירת קרקע, שה''ה שאין אונאה במכירת בתים, וממילא שאין חשש רבית אם פוסקין על הבתים.

וזה כמ''ש הב''י ס''קעג, וז''ל ''כתב ה"ה בפרק הנזכר דמודה הרמב"ם בקרקע דכיון דאין הרבית ניכר בו שהרי אין כיוצא בו נמכר בשוק ועוד דאין אונאה לקרקעות דכל שהוא דרך מקח וממכר כל זמן שאינו נראה כרבית מותר, וכ"כ בעל התרומות שמצא בתשובות הרי"ף דכיון דאין אונאה לקרקעות אין קצבה לדמיהן ואין בהם משום אגר נטר לי אלא היכא דפירש בפירוש אם מעכשיו בכך ואם לזמן פלוני בכך אבל אם לא פירש מותר וכן לכל דבר שאין להם קצבה ואונאה...''. וכן הוא בש''ך שם ס''ק ב. ע''ש.  

אלא עדיין יש לחקור אם הבית בכלל דין קרקע. כתב הטור בח''מ ס''צה, ''אלו דברים שאין נשבעין עליהם מן התורה קרקעות... וכתב בע"ה דוקא גידולי קרקע אבל תלוש ולבסוף חיברו כגון כותל בנין וצנור שקבעו וכוורת דבורים דקי"ל כחכמים דהמחובר לקרקע לאו כקרקע דמי.'' וכן י''ל לגבי דין שומרים כמ''ש הטור בס''שא, ''כל דין השומרים אינו נוהג בעבדים ושטרות וקרקעות והקדשות בין לענין שבועה כמו שפירשתי למעלה בסימן צ"ה, בין לענין תשלומין שאם הופקדו אצלו אחד מכל אלו ונגנב או נאבד או נאנס אינו חייב לשלם, אבל נשבעין עליהן מדרבנן.'' ע''ש.

והב''ח בס''צה שם הביא קושית הר''י הלוי כדי לפרש דעת העיטור, וז''ל ''נראה דהוה קשיא ליה להר"י הלוי סתמא דמתניתין אהדדי, דבפרק הדיינים תנן וחכמים אומרים כל המחובר לקרקע ה"ה כקרקע, ובסוף עוקצין גבי כוורת דבורים תנן וחכ"א אינן כקרקע וכו', וכן לגבי דף של נחתומין''. ושוב כתב הב''ח לפרש דעת העיטור, ''נראה דבע"ה נמי דעתו ליישב הני סתמי דמתניתין דלא קשיין אהדדי אלא דקא מיישב להו בגוונא אחרינא דלא כהר"י הלוי, והוא דבפ' הדיינים בגידולי קרקע קמיירי וכדתנן עשר גפנים טעונות מסרתי לך וכו', והתם הוא דקיי"ל כחכמים דר"מ דכקרקע דמיין, אבל בההיא דכוורת דבורים ודף של נחתומין וצינור שקבעו דהמוכר את הבית דתלוש ולבסוף חיברו הן בכולן קיי"ל כחכמים דר"א דלאו כקרקע דמי.''

הרי לפי זה י''ל שלדעת בעל העיטור דברים שהם מחוברים לקרקע כגון כותלי בנין וצנורים וכו', אינם בכלל דין קרקע, ולכן לכאורה שה''ה די''ל הכי לגבי דין אונאה.

אלא כתב הרמב''ם הל' מכירה פ''יג הל''יד, ''כשם שאין לקרקעות הונייה כך שכירות קרקע אין לו הונייה. אפילו שכר טרקלין גדול בדינר בשנה. או רפת קטנה בדינר בכל יום אין לו הונייה.'' וכן הוא במרן ח''מ ס''רכז לב. ע''ש. הרי אף בנינים כמו טרקלין או רפת שהם מחוברים לקרקע אינם בכלל דין אונאה. וממילא שאין חשש רבית באלו בדינים הנ''ל.

ונראה שהטעם שאף העיטור מודה לזה הוא מפני שכתוב בב''מ נו: ''דתנו רבנן וכי תמכרו ממכר לעמיתך או קנה מיד עמיתך, דבר הנקנה מיד ליד יצאו קרקעות שאינן מטלטלים.'' ופירש הרשד''ם ח''מ ס''שעו, ''דלא דבר הכתוב אלא בדבר שבשעת המקח הקונה מושך אותו, והיינו מיד ליד, אבל דבר שאינו נותן מיד ליד בשעת המקח קרקע הוי.'' ע''ש. וא''א למסור דבר המחובר לקרקע מיד ליד ודלא כדמצינו במטלטלין.

וכ''ש לפי מ''ש המרדכי בפ' שבועות הדיינים אות תשעג, ''שהשואל בית מחבירו ונשרפה שהוא פטור.'' ע''ש. הרי שאף שבית תלוש ואח''כ מחובר עדיין יש לו דין קרקע, ודלא כדעת העיטור הנ''ל.

ולפי זה כתב הרמ''א בס''צה א, ''וי"א דתלוש ולבסוף חברו בקרקע לאו כקרקע דמי (טור בשם עיטור), ויש חולקין, ולכן אם שאל בית ונשרף פטור מלשלם (מרדכי פרק הדיינים וע' לקמן סי' ש"א).'' ובס''שא א הוא פסק כהמרדכי, וז''ל ''השואל בית ונשרף פטור לשלם דה''ל קרקעות.'' אלא נראה שאף העיטור מודה בנד''ד כמו שכתבתי לעיל.

ד) ועוד י''ל שלפי מ''ש הב''י ס''קעג הנ''ל ''וכ"כ בעל התרומות שמצא בתשובות הרי"ף דכיון דאין אונאה לקרקעות אין קצבה לדמיהן ואין בהם משום אגר נטר לי.'' כן י''ל לגבי דירות שאין להן ''קצבה לדמיהן''. וזה בכלל מ''ש הרמ''א ס''קעג ז, ''אם מפרש לומר אם תתן לי עכשיו אתן לך בי' ואם לאחר זמן בי"ב אסור (טור בשם הר"ר ישעיה), וכל זה בדבר ששומתו ידוע אבל אם אין שומתו ידוע אפילו אין לו שרי (ב"י בשם תוספות ורא"ש) ובלבד בסתם אבל לא במפרש (שם).'' וכן הוא בדירה שאין שער קבוע לדירה ודלא כפירות וכדומה שיש להם שער קבוע. ולכן בקרקע כל קרקע משונה מחבירו, שזה קרקע גדול וזה קרקע קטן, זה קרקע שראוי לזרוע בו וזה קרקע שאינו ראוי לזרוע בו, זה קרקע שקרוב למים כדי להשקות את הצמחים וזה קרקע שאינו קרוב למים, זה קרקע שראוי לבנות עליו וזה קרקע שאינו ראוי לבנות עליו, זה קרקע שקרוב לעיר וזה קרקע שהוא רחוק מעיר וכו', ולכן ''אין קצבה לדמיהן''. וזה דומה למ''ש הט''ז ס''קעג ס''ק יב, ''דלאו שומתן ידוע כגון פרה וטלית דכל פרה יש לה מקח בפני עצמה, ואין שייך בזה שער שבשוק דאין כל הפרות שוות.''

וכן י''ל לגבי דירות ''שאין קצבה לדמיהן'', שזו דירה גדולה וזו דירה קטנה, זו דירה שיש לה מרפסת וזו דירה שאין לה מרפסת, זו דירה בקומה הקרקע וזו דירה בקומה החמישית, זו דירה בבנין שיש שם מעלית וזו דירה שבבנין שאין שם מעלית, זו דירה שקרוב לחנויות וזו דירה שהיא רחוקה מהחנויות, זו דירה במקום שיש הרבה רעש מפני התנועה וזו דירה שאין שם הרבה רעש וכו'. ולכן אף בדירות י''ל ''שאין קצבה לדמיהן'', ואף דין דירה דומה למ''ש הט''ז הנ''ל ''דלאו שומתן ידוע כגון פרה וטלית דכל פרה יש לה מקח בפני עצמה ואין שייך בזה שער שבשוק דאין כל הפרות שוות.'' ולכן אין דין דירה דומה לדין ''אין פוסקין על הפירות'' במרן ס''קעה א הנ''ל.

והכי י''ל לפי מ''ש החוות דעת ס''קעג ס''ק יא, שלדעת הש''ך ''יש חילוק בין דבר ששומתו ידוע לכל העולם כמו דגן וחיטין שיכולין לשאול לכל אדם כמה השער וא''צ לראות הדבר ההוא כלל, משא''כ בדבר שאין שומתו ידוע כגון בהמות שיש להן שער אך צריכין לראות אם הם כפי אותן שבשער, וכן שאר סחורות כיוצא בהן וא''א להודיע השער בלתי שיראה הדבר, אז אין הרבית ידוע לכל העולם אף ששומעין הדבר.'' ע''ש. וכן הוא בנד''ד שיש לדמות דין דירות לדין בהמות.  

וכן נראה לומר לפי מ''ש החכמת אדם ס''קלט יד, וז''ל ''אם הוא דבר שאין שומתו ידוע כלל לעולם לא עכשיו ולא בזמן הפרעון ומוכר לו בסתם מותר אפי' באין לו דלא מחזי כלל כריבית (סעיף ז').'' (ועיין בבינת אדם שם שהוא פסק כהב''י והרמ''א ודלא כהט''ז.)

ה) ועוד י''ל, שכתב הט''ז ס''קעג ס''ק יב לחלוק על דעת הרמ''א סע' ז הנ''ל, ובכלל דבריו כתב הט''ז שם, ''דהיאך יעלה על דעתנו להתירו לפסוק על שום דבר בעולם באין לו ולא יצא השער דמאי שנא ממתניתין אין פוסקין על פירות עד שיצא השער, והכי נמי אפילו בדבר שאין שומתו ידועה כפרה וטלית היאך נתירם הא אפשר לבא לידי רבית גמור שזה קיבל זהב אחד להעמיד לו פרה לזמן פלוני ובהגיע זמן ההוא יתייקר ויצטרך ליתן שני זהובים הרי זה נשך גמור שאנו רואין שמשלם בעד זהב אחד שנים, ומה שרצו ללמוד מטרשא דרב נחמן דמתיר בפרה אינו דומה לזה כלל דשם אין אנו רואין שמשלם יותר מעות ממה שקיבל דאע"פ שבשעת מקח קנה ביוקר מכל מקום אין אנו רואין בלוקח זה שמשלם יותר, ואפשר לומר שהפרה היתה שוה כך דהא אין שומתה מפורסם וידוע, משא"כ במוכר זה שמוזיל ליתן פרה ומקבל בעדה פחות ממה שיצטרך להוציא בשביל להעמיד לו פרה וזה רבית הנראה לעינים.''

ונראה דנד''ד אינו בכלל ''שמוזיל ליתן פרה ומקבל בעדה פחות ממה שיצטרך להוציא'', דהיינו שמוכר הדירה ''מוזיל ליתן דירה ומקבל בעדה פחות ממה שיצטרך להוציא.'' וזה מפני מה שהקונה על הנייר משלם מחיר בזול, הוא מפני הסיכונים שהוא מקבל על עצמו.

וזה כמו שכתבו המומחים שיש כמה חסרונות וסיכונים בקניית דירה על הנייר, וז''ל ''עיכובים ואיחורים במסירה – טרם רכישת דירה על הנייר מקבלן, על הקונים להיות מודעים מראש לסיכונים. העיקרי שבהם טמון בעיכוב בקבלת הדירה עקב סחבת ביורוקרטית דוגמת עיכוב בקבלת היתר בנייה, או עיכוב בתהליך הבנייה עצמו.

עלויות מימון נלוות ו/או בלתי צפויות. בדרך כלל הכוונה היא לתשלום על העלייה במדד תשומות הבנייה שעולה בקצב שנתי גבוה יחסית בשנים האחרונות ועלול לייקר לכם את המחיר הסופי בעשרות אלפי שקלים.

כי לעיתים קרובות קיימים הבדלים בין הדירה שנרכשה על הנייר לבין המוצר הסופי המתקבל בשטח, בין אם בחזות הנכס ובין אם באיכותו.

קריסה של קבלנים – הסיכון הגדול ביותר העומד בפני רוכשי דירות על הנייר הוא בקריסת חברת הבנייה או הקבלן האחראים על הפרויקט, דבר העשוי להביא לעיכוב או אף לעצירת הבנייה.'' ע''כ דברי המומחים.

ולכן י''ל שמי שקונה דירה על הנייר הוא דומה למי שקונה פרה שיש חשש שמא היה בה איזה פגום או מום או אף שמא היא תמות בזמן קצר, ולכן ודאי שהטעם שהפרה בזולה הוא מפני סיכונים אלו, ולכן הכל רואים שזה בכלל מ''ש הט''ז הנ''ל ''אין אנו רואין שמשלם יותר (פחות) מעות ממה שקיבל'', שהטעם שהקונה דירה על הנייר משלם פחות הוא מפני שכן האמת שערך הדירה הוא פחות כיון שיש כמה סיכונים בקנין כזה. ולכן זה דומה למ''ש הט''ז הנ''ל, ''ואפשר לומר שהפרה היתה שוה כך דהא אין שומתה מפורסם וידוע.'' ולכן אין זה דומה לדין אין פוסקין על הפירות, ששם אין שינוי לטובה בגוף הפרי כדי לומר שקודם השינוי הערך של הפרי בזול ואחר השינוי הערך יקר משום השינוי לטובה בפירות, ולכן כיון שאין טעם לתלות בו עליית מחיר הפירות, אז שפיר י''ל שזה נראה כרבית, משא''כ כשיש טעם לתלות בו עליית המחיר כמו בקניית דירה על הנייר, שאז אין עליית המחיר נראה כרבית כלל.  

והכי י''ל בכל שאר דברי הט''ז שם, שלפי חילוק הנ''ל שהקונה מקבל על עצמו סיכונים שזה דומה לדין פרה, ולא לדין פוסקין על הפירות. ולכן אין זה בכלל מ''ש הט''ז שם, ''הנראה לעינים שהכל רואין שהלוה (המוכר הדירה) נותן מעות יותר ממה שקיבל.'' וגם אין זה בכלל מ''ש הט''ז שם ''מצד המוכר כגון שמוזיל לו'', שזה אינו כיון שבאמת כך הוא ערך הדירה קודם שהקבלן בונה אותה, ולכן אין בכלל ''בזול'', שבכל דירה על הנייר הערך הוא פחות מפני הסיכונים הנ''ל.

ולפי כל זה נראה שאין חשש רבית במי שקונה דירה על הנייר. כן נראה לענ''ד.

ואסיים בכבוד רב

מחבר הספר אורחותיך למדני